Ablauf einer Zwangsversteigerung

Termine für Zwangsversteigerungen

Wann und wo Termine für eine Zwangsversteigerung anstehen, erfährt man bei dem zuständigen Vollstreckungsgericht. Dies ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich das Objekt befindet, das versteigert werden soll. Dort hängen die Zwangsversteigerungstermine öffentlich bei den Bekanntmachungen an der Gerichtstafel aus.
Auch in den lokalen Zeitungen, im Internet und im Amtsblatt werden diese Termine rechtzeitig veröffentlicht. Diese Termine sind öffentlich, sodas jede Privatperson daran teilnehmen kann.
Alle wichtigen Informationen über das Objekt werden vom Rechtspfleger gleich zu Beginn des Termins dargelegt; insbesondere noch bestehende Belastungen oder Rechte Dritter an der Immobilie.

Vorbereitung

Man sollte sich auf jeden Fall das Verkehrswertgutachten ansehen. Ein solches liegt über jedes zu versteigernde Objekt vor und wird im Auftrag des Vollstreckungsgerichts von einem Sachverständigen erstellt. Diesem Gutachten sind dann alle wichtigen Informationen zu entnehmen.
Zudem sollte man das Objekt im Vorfeld besichtigen, denn wer kauft schon gerne die Katze im Sack. Allerdings lehnen die Eigentümer oft eine Besichtigung ab und verwehren den Zutritt.
Über eventuelle Lasten des Grundstücks, kann man sich beim zuständigen Rechtspfleger des Gerichts erkundigen.
Bei Zweifeln oder dem Wunsch nach weiteren Informationen kann auch die Immobilienakuthilfe aufgesucht werden, welche auf das Thema spezialisiert ist.

Ablauf des gerichtlichen Termins

Zum Versteigerungstermin muss man persönlich erscheinen. Einen gültigen Personalausweis muss man mitbringen.
Es ist erforderlich, dass man eine Sicherheit nachweisen kann. Zu empfehlen ist eine Bankbürgschaft, die in Höhe von 10 Prozent des durch das Gutachten festgesetzten Verkehrswertes, vorliegen muss. Der Nachweis einer solchen Sicherheit ist die Voraussetzung, um wirksame Gebote abgeben zu können. Da die geforderten Sicherheitsleistungen seit dem Jahr 2007 nicht mehr in Bargeld erbracht werden können. Ebenso ist es auch möglich, den Betrag im Vorfeld des Termins an das Vollstreckungsgericht zu überweisen.

Vorgehensweise

Die Sache wird vom Rechtspfleger aufgerufen und die eingetroffenen Bieter müssen sich registrieren lassen und ihre Sicherheiten vorlegen.
Im Anschluss erfolgen die wichtigsten Bekanntmachungen über das Objekt wie bestehende Grundbucheintragungen und die Gläubiger, von denen die Zwangsversteigerung beantragt wurde. Zudem wird neben den allgemeinen Versteigerungsbedingungen auch stets ein geringstes Gebot festgesetzt. Dieser Betrag muss in jedem Fall durch die Versteigerung eingebracht werden.
Wenn niemand dieses geringste Gebot abgibt, wird der Termin geschlossen und an einem anderen Termin wiederholt.
Dann beginnt die Versteigerung. Der Rechtspfleger erklärt den Beginn der Bietstunde, welche aber in der Regel nur eine halbe Stunde dauert.
Ein Gebot kann durch mündlichen Ausruf des gebotenen Betrages abgegeben werden. Auch Fragen an den Rechtspfleger über das zu versteigernde Objekt können während der Bietstunde noch gestellt werden, außerdem ist es auch im Termin selbst noch möglich, das Gutachten einzusehen.
Beachten sollte man beim Bieten, dass es sich bei dem Gebot, das man im Termin nennt, nicht um den Betrag handelt, den man am Ende auch zu zahlen hat, sondern nur um das so genannte Bargebot. Denn das geringste Gebot setzt sich sowohl aus dem Bargebot als auch aus den eventuell im Grundbuch bestehen bleibenden Rechten zusammen. Sofern also noch Rechte bestehen bleiben, sind diese hinzuzurechnen, damit der exakte Wert des Gebotes ermittelt werden kann.

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Nach der Bietstunde

Anschliessend wird Zuschlagsverteilung verhandelt, wozu der Rechtspfleger alle im Termin Anwesenden befragt, ob sie noch Anträge stellen möchten. Dadurch haben die Gläubiger auch in diesem Stadium nochmals die Möglichkeit, die Einstellung des Verfahrens zu bewilligen. Außerdem ist es dem Schuldner auch jetzt noch möglich, Vollstreckungsschutz zu beantragen, was dazu führen kann, dass das Vollstreckungsgericht vom Zuschlag absieht.
Sofern im Termin kein wirksames Höchstgebot abgegeben wurde, stellt das Gericht das Verfahren von Amts wegen ein. Die betreibenden Gläubiger haben dann die Möglichkeit, zu beantragen, dass das Verfahren zu einem späteren Zeitpunkt fortgeführt wird.

Zuschlagstermin

Meistens bestimmt das Gericht einen gesonderten Zuschlagstermin, in dem dann nur noch der Beschluss darüber verkündet wird, ob der Zuschlag erteilt oder versagt wird. Das Gericht hat darauf zu achten, dass die Immobilie nicht in sittenwidriger Weise unter Wert versteigert wird.

Rechte und Pflichten des Meistbietenden

Ab dem Moment des Zuschlags tritt der Ersteher in verschiedenen Hinsichten in die Haftung für die Immobilie ein. Auch wird der Ersteher für die Grundsteuer ab dem Zuschlagstermin veranlagt werden. Außerdem ist er ab diesem Zeitpunkt auch Eigentümer des Grundstücks und muss nicht, auf die Eintragung seiner Rechte ins Grundbuch warten.

Darüber hinaus hat der Ersteher durch den Zuschlagbeschluss einen Räumungstitel erhalten, aus dem er in die Immobilie vollstrecken darf.