Fragen rund um die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft

Unsere Antworten

1.)Sondereigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen dem Gegenstand des Sondereigentums und dem Inhalt des Sondereigentums. Gegenstand des Sondereigentums sind zunächst die jeweiligen Wohnungen (Wohnungseigentum) bzw. die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum), die in sich abgeschlossen sein müssen (§§ 1 und 3 WEG). Zum Gegenstand des Sondereigentums zählen darüber hinaus die zu den Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum bzw. die Rechte der übrigen Eigentümer beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG). Diese Abgrenzung und Zuordnung zum Sondereigentum ist für den Gebrauch und Nutzung, aber auch für Instandhaltung und Instandsetzung und somit auch für die Kostentragung von Bedeutung, weil jeder Wohnungseigentümer für sein Sondereigentum selbst aufzukommen hat. Als Inhalt des Sondereigentums werden die Regelungen bezeichnet, die als Vereinbarung abweichend von den gesetzlichen Regelungen bzw. entsprechenden Regelungen in der Teilungserklärung bzw. in der Gemeinschaftsordnung getroffen werden (§ 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG). Diese als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen binden grundsätzlich alle Eigentümer, auch die neuen Eigentümer (Sondernachfolger) im Falle des Eigentümerwechsels

2.)Sondernutzungsrecht

Während jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Regelungen nach Belieben verfahren kann, es also insbesondere bewohnen, vermieten und verpachten kann (§ 13 Abs. 1 WEG), steht jedem Eigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum nur ein Mitgebrauchsrecht (§ 13 Abs. 2 WEG) zu und zwar völlig unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils. Da in der Praxis allerdings das Bedürfnis besteht, insbesondere an Grundstücksflächen wie auch an ebenerdigen Terrassen vor den Erdgeschosswohnungen oder an Kraftfahrzeug-Stellplätzen einzelnen Eigentümern ein alleiniges Nutzungs- und Gebrauchsrecht einzuräumen, kann das grundsätzlich bestehende Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigentum durch eine Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG) in der Weise beschränkt werden, dass einzelnen oder mehreren Eigentümern ein sogenanntes Sondernutzungsrecht eingeräumt wird.
Das bedeutet, dass außer den Sondernutzungsberechtigten alle übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch der Sondernutzungsflächen oder Sondernutzungsräume ausgeschlossen sind. Ungeachtet dieser Sondernutzungsrechte verbleiben allerdings die entsprechenden Flächen oder Räume im gemeinschaftlichen Eigentum mit der Folge, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten und die damit verbundene Kostentragungspflicht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegt, wenn nicht eine abweichende Vereinbarung gemäß 10 Abs. 2 Satz 2 WEG getroffen wurde. Nach neuem Recht können die Wohnungseigentümer auch durch mehrheitliche Beschlussfassung abweichende Regelung zur Verteilung der Betriebskosten und der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG).

3.)Teilungserkärung

Ein Grundstückseigentümer kann sein Eigentum am Grundstück in der Weise in Miteigentumsanteile aufteilen, dass jeder Miteigentumsanteil am Grundstück mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen (Teileigentum) in einem bereits bestehenden oder erst noch zu errichtenden Gebäude verbunden wird (§ 8 Abs. 1 WEG). Die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume müssen in sich abgeschlossen sein (§ 8 Abs. 2 WEG).
In dieser Teilungserklärung, die gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben ist, erfolgt die gegenständliche und räumliche Abgrenzung und Zuordnung der Grundstücks- und Gebäudeteile zum Sondereigentum und zum Gemeinschaftseigentum, sowie die Festlegung der Höhe der Miteigentumsanteile und die Abgrenzung und Zuordnung von Sondernutzungsrechten. Man spricht in diesem Fall von der Begründung des Wohnungseigentums durch Teilungserklärung. Handelt es sich bei dem Grundstückseigentümer bereits um mehrere Eigentümer (z.B. Erbengemeinschaft) erfolgt diese Begründung durch einen Einräumungsvertrag ( § 3 Abs. 1 WEG), also durch eine vertragliche Regelung der Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile und entsprechende Verbindung mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines bestehenden oder noch zu errichtenden Gebäudes. Teilungserklärung und Einräumungsvertrag können später nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Änderungen bedürfen der Eintragung in das Grundbuch.

4.)Teilungsversteigerung

Kommt es zwischen mehreren Eigentümern einer Immobilie; z.B. einer Erbengemeinschaft oder Ehepartnern zu keiner Einigung über den Verkauf, kann jeder Miteigentümer Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Der Versteigerungserlös wird auf die Parteien aufgeteilt. Zahlungsunfähigkeit ist für eine Teilungsversteigerung nicht nötig.
Die Teilungsversteigerung kann testamentarisch oder vertraglich ausgeschlossen werden. Ist Testamentsvollstreckung angeordnet, kann sie nur der Testamentsvollstrecker einleiten. Kommt es zur Teilungsversteigerung einer vermieteten Wohnung, tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in den Mietvertrag ein. Anders als bei einer Immobilie Zwangsversteigerung wegen Zahlungsunfähigkeit gibt es bei der Teilungsversteigerung kein Sonderkündigungsrecht des Erwerbers hinsichtlich des Mietvertrages. Dieser darf nur mit gesetzlicher Frist und bei Vorliegen eines gesetzlich zulässigen Kündigungsgrundes kündigen.

6.)Gemeinschaftseigentum

Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen neben dem Grundstück (§ 1 Abs. 5 WEG) alle übrigen Teile, Anlagen und Einrichtungen der Immobilie, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Dabei handelt es sich um vor allem um Dach-, Boden- oder Kellerräume. Zum Gemeinschaftseigentum gehören ferner alle übrigen Gebäudeteile, die dem Bestand und der Sicherheit der Immobilie dienen, sowie alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen (§ 5 Abs. 2 WEG). Zu ersteren zä hlen alle konstruktiven Gebäudebestandteile wie Dach, Aussenwand, Fenster, Haus- und Wohnungstüren, tragende Wände, Decken und Böden, auch wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden. Zu letzteren gehören Treppenhaus, Aufzüge, Zentralheizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, zentrale Installations- und Ver- bzw. Entsorgungseinrichtungen der Immobilie.
Für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums - Immobilie - sind alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich verpflichtet und haben gemä ss § 16 Abs. 2 WEG die entsprechenden anteiligen Kosten nach Miteigentumsanteilen zu tragen, wenn nicht im konkreten Fall gemäss § 16 Abs. 4 WEG eine abweichende Kostenverteilung beschlossen wurde.

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