Mietkauf ist toll !

Fragt sich nur für wen

DAS Konzept, wenn Sie Ihre Immobilie hassen und/oder verlieren wollen

In letzter Zeit kommen immer wieder Kunden in unsere Kanzlei, die dann ganz stolz verkünden, nun die Lösung zur Rettung Ihrer Immobilie gefunden zu haben. Dies ist das sogenannte Mietkaufkonzept das von einigen dubiosen Anbietern wie Genotec angeboten und agressiv vertrieben wird.
Diesbezüglich sind zum Beispiel den sächsischen Verbraucherschützern beispielsweise die Genotec Wohnungsbaugenossenschaft eG (Leinfelden-Echterdingen) und deren Vertriebsgesellschaft, die Genotrade eK (Schwäbisch Hall) aufgefallen. In den anderen Budesländern ist es ähnlich.

Das Konzept

Die Offerten richten sich insbesondere an junge Familien, und Familien in finanzieller Schieflage. Erstere verfügen für eine klassische Eigenheimfinanzierung nicht über das notwendige Eigenkapital; zweitere bekommen weder eine Umschuldung noch eine Neufinanzierung oder Darlehen (aufgrund der Situation und der schlechten Schufa); mehr noch, sie haben oft schon Ihr altes Darlehen gekündigt bekommen und/oder sogar schon die Anordnung der Zwangsversteigerung.
Die Finanzierung der Mietkauffirma sieht dann vor, dass die Käufer zunächst als Mieter in das Haus einziehen bzw. als Mieter darin wohnen bleiben. Gleichzeitig verpflichten sie sich vertraglich, das angemietete Objekt innerhalb einer bestimmten Frist, etwa nach 10 Jahren, zu erwerben.
Auf den künftigen Kaufpreis wird die in der Vergangenheit gezahlte Miete angerechnet.

Die Fallstricke

Die Doppelbelastung

1.)
Die Familie, welche sowieso schon eine finanzielle Schieflage ist und Ihre bisherigen, einfachen Darlehensraten nicht bezahlen konnte; weswegen ja gerade die Darlehenskündigung und Anordnung der Zwangsversteigerung herrührt, soll nun eine mtl. Miete zahlen und zusätzlich noch etwas ansparen, damit sie die Immobilie in 10 Jahren kaufen kann. Sie soll also 2 Mieten gleichzeitig bezahlen.
Also wird aus einer Einfachbelastung eine Doppelbelastung.
2.)
Die Finanzierung einer Immobilie durch Mietkauf ist immer teurer als ein klassischen Eigentumserwerb.
Dies kann man durch die einfache Anwendung der Mathematik nachweisen.

Und dies auch noch...

Laut Verbraucherzentralen und Immobilienfachleuten liegt der Mietzins fast immer deutlich, über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Überteuerte Mieten sollen den Druck erhöhen, möglichst schnell vom Status des Mieters in den des Eigentümers zu wechseln, schließlich verdient der Anbieter hauptsächlich am Kauf.
Erfolgt die Kapitalbildung wegen der höheren Renditechancen über Aktienfonds oder fondsgebundene Versicherungen, ist das Sparergebnis nicht kalkulierbar. Hier sollte man auch den Artikel über Kapital Lebensversicherungen lesen.
Auch rechtliche Risiken sind vorhanden. Der Kaufvertrag wird zwar von beiden Vertragsparteien unterschrieben, aber nicht immer vor dem Notar. Wird neben der Immobilie auch Grundeigentum erworben, ist dies jedoch Pflicht. Unterbleibt die notarielle Beurkundung, ist der Vertrag unwirksam, sagt der Rechtsanwalt der Immobilienakuthilfe.
Totalverlust kann drohen, wenn der Anbieter insolvent wird. Da die Erwerber in den ersten Jahren zur Miete wohnen, sind sie nicht Eigentümer des Objekts. Die Insolvenz des Anbieters ist wahrscheinlich, da hier oft schlechte Risiken, also Personen welche sowieso schon finanzielle Probleme haben, Anteilseigner sind.
Was passieren kann, wenn Sie als Mieter bzw. Anteilseigner insolvent sind finden Sie hier, denn der Treuhänder kann dann die Anteile einziehen und zur Masse nehmen und Sie stehen auf der Straße.

Ein weiteres Vertragsrisiko sind die Modernisierungskosten. Nicht selten wird vereinbart, dass der Kunde bereits während der Mietphase für den Unterhalt der Immobilie verantwortlich ist. Beschließt die Eigentümergemeinschaft die Sanierung des Daches oder der Fassade, wird es für den Mieter teuer.
Bei Insolvenz und Zahlungsunfähigkeit bricht sowieso alles zusammen. Wenn mehrere Anteilseigner diesen Supergau haben wird auch der Anbieter (in diesem Fall Genotec) zusammen brechen.

Noch schlimmer, das ganze System grenzt an Betrug

Stiftung Warentest warnt ebenfalls vor dieser Firma und befürchtet, dass es sich um ein Schneeballsystem handelt. Im schlimmsten Fall können die Anleger am Ende ohne Geld und ohne Immobilie da stehen. Der Knackpunkt ist, dass der Kunde zuerst eine Zahlung einbringen muss, und erst Jahre später die Immobilie gekauft bzw. gebaut wird. Was ist, wenn die Firma dann gar nicht mehr existiert?
Ein weiteres Problem, dass der Kunde eine bestimmte Summe zu einem vorgegebenen Zeitpunkt ansparen muss, um die Immobilie dann zu einem vorher festgelegten Preis zu erwerben. Schafft er das nicht, verliert er die Kaufoption. Der Mietvertrag kann dann vom Vermieter gekündigt werden. Dann hat man die ganze Zeit die stark überhöhte Miete umsonst gezahlt.
Auch die Zeitschriften Focus, Stern und Finanztest (Ausgabe 03/2006) stehen dem Mietkauf kritisch gegenüber.
Es handelt sich hier um ein Schneeballprinzip. Diese Schneeballsysteme haben in der Vegangenheit noch NIE dauerhaft funktioniert. Es ist immer das gleiche Schema: Den Letzten beissen die Hunde bei Immobilien auf Mietkauf.

Seitens staatlich geförderter Verbraucherschützer (Verbraucherzentralen, Stiftung Warentest) sowie in einigen großen Wochenmagazinen wurden das Genotec-Modell harsch kritisiert und Verbraucher explizit gewarnt:
Am 15. November 2005 veröffentlichte die Verbraucherzentrale Sachsen eine Warnung vor Genotec.
Am 15. Dezember 2005 erschien ein kritischer Bericht im STERN.
Am 16. Juni 2006 sprach die Verbraucherzentrale Sachsen eine erneute Warnung aus.
Am 5. Februar 2008 erschien ein sehr kritischer FOCUS-Artikel.
2008 veröffentlichte das deutsche Institut für Anlegerschutz (DIAS) eine Studie, die sich kritisch mit weiteren Produkten von Genotec und deren zweifelhafter Zertifizierung befasste.
Genotec steht auf der grauen Liste von Börse Online, auf der vor Anbietern des grauen Kapitalmarktes gewarnt wird.
Genotec wehrte sich gegen diese Kritik mit heftigen Vorwürfen gegen Verbraucherschützer und berichtende Journalisten, hat aber gerichtlich keine Gegendarstellung oder Unterlassung durchgesetzt.

Angesichts dessen, dass andere Genossenschaften Jahrzehnte benötigten, um derartige Mitgliederzahlen, wie sie von diesen Mietkauffirmen vorgerechnet werden zu erreichen, schätzt die Finanztest die Planungen als unrealistisch ein . Ein solches Engagement sei eine Wette, bei der der Kunde im Falle des Scheiterns den Teil- oder schlimmstenfalls Totalverlust seines Kapitals riskiert, ohne zu den eigenen vier Wänden zu kommen. Entgegen der Ankündigung, vier Jahre nach Gründung im August 2006 die ersten Immobilien zuzuteilen, wurde die erste Immobilie für einen Kunden erst am 24. Februar 2007 zur Verfügung gestellt. Im Gegensatz zu der Musterrechnung von Genotec sieht etwa die Zeitschrift Finanztest die Kosten des Genotecmodells höher als die einer Bankenfinanzierung. Mietkauf also teurer als Bankkredit.

Also Finger weg

Also Finger weg vom Mietkauf, wenn Sie Ihre Immobilie behalten möchten und Ihre Schuldenprobleme nicht vergrössern sondern lösen möchten.
Hier sollte der Weg der Immobilienakuthilfe mit seiner Immobilienrettung oder Finanzierung gegangen werden. Denn hier sind Fachleute die kompetent beraten und den Kunden auch entschulden.

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