Die Mietkaution in der Insolvenz

Immer wieder gibt es Diskussionen über dieses Thema, so dass wir uns nun entschlossen haben einen Leitfaden zu diesem Thema zu schreiben.
Die Kernfrage ist: Wem steht die Mietkaution in der Insolvenz des Mieters zu und was ist zu beachten?

Bei weiter bestehendem Mietverhältnis

Nach den Vorschriften der §§ 80,81 InsO geht mit Insolvenzeröffnung die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis auf den Insolvenzverwalter/Treuhänder über.
Fällig werdende Ansprüche stehen (speziell als Neuerwerb) der Insolvenzmasse zu (vgl. hierzu auch § 35 Abs. 1 InsO). Das Mietverhältnis über unbewegliche Gegenstände oder Räumlichkeiten besteht als Dauerschuldverhältnis über die Insolvenzeröffnung hinaus mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort (vgl. hierzu § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO).
Besteht also das Mietverhältnis fort, so passiert mit der Kaution nichts.

Bei beendetem Mietverhältnis

Welche Auswirkung haben die Erklärungen nach § 109 Abs. 1 InsO dann auf die Mietkaution?
Die Kaution, welche nicht verbraucht wurde steht nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter zu und damit der Insovenzmasse.
Das Thema ist nicht ganz einfach und wir versuchen einmal verschiedene Fallbeispiele durchzuspielen, damit der Sachverhalt verständlicher wird.

1.
Anspruch auf Rückzahlung der Kaution hat der Insolvenzverwalter grundsätzlich nur wenn es sich um einen alten, also in die Insolvenzmasse fallenden Anspruch handelt. Ist dies der Fall kann der Treuhänder auch nach dem Schlusstermin die Kaution zur Masse ziehen und im Wege der Nachtragsverteilung nach § 203 InsO an die Gläubiger ausschütten.
Wenn man dagegen nach dem Schlusstermin, also nach Beginn der Wohlverhaltensperiode, einen Mietvertrag mit einer Kaution abschliesst fällt diese Kaution dann nicht mehr in die Insolvenzmasse.

Bei Ehepaaren, bei denen einer in die Insolvenz geht

Hier gilt der Anspruch des IV auf die Hälfte nach § 430 BGB, wenn beide im Mietvertrag stehen und somit jeder der Mitmieter Gesamtgläubiger der Kautionsforderung ist.
Die Maxime Jeder bekommt die Hälfte ist erst einmal eine Vermutung von der der IV ausgeht. Wenn man allerdings nachweisen kann, dass die Kaution der Person allein gehört, die nicht in die Insolvenz geht, auch (die Kaution) von dieser Person bezahlt wurden und auch später nicht an beide ausgezahlt werden sollte, kann sich die Person, welche nicht in die Insolvenz geht gegenüber dem Treuhänder erfolgreich darauf berufen aussonderungsberechtigt zu sein.
Die Auseinandersetzung der Kaution (als Gesamtschuld) würde dann im Rahmen von § 84 InsO außerhalb des Insolvenzverfahrens erfolgen (vgl. Henckel/Gerhardt - Insolvenzordnung Band 1 § 47, Rdnr. 126) und dazu führen, dass die gesamte Kaution an die Person außerhalb der Insolvenz herauszugeben wäre.

Ansprüche des Vermieters

§ 108 Abs. 3 InsO besagt, dass Ansprüche für die Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens nur noch als Insolvenzforderungen geltend gemacht werden können.
Ansprüche, die nach Ablauf der Dreimonatsfrist (§ 109 Abs. 1 InsO) fällig werden, kann der Vermieter weder als Insolvenzforderungen noch als Masseverbindlichkeiten an den Insolvenzverwalter/Treuhänder richten.
Die Erklärung nach § 109 Abs. 1 InsO bewirkt eine Enthaftung der Insolvenzmasse mit Ablauf der Dreimonatsfrist.
Mietzinsansprüche des Vermieters und andere Ansprüche aus dem Mietverhältnis für Zeiträume nach Ablauf der Dreimonatsfrist richten sich nach Ablauf der Dreimonatsfrist nur noch gegen den Schuldner selbst.

Wegen der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter als Insolvenzgläubiger Schadensersatz verlangen (§ 109 Abs. 1 Satz 3 InsO). Ist dem Vermieter somit aufgrund der vorzeitigen Beendigung ein Mietausfall entstanden, so kann er diesen Mietausfall nur im Rahmen der Forderungsanmeldung nach § 174 ff. InsO als bloße Insolvenzforderung geltend machen.
Zu unterscheiden sind Mietzinsansprüche des Vermieters bis zum Ablauf der Dreimonatsfrist. Diese stellen Masseverbindlichkeiten i.S.d. § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO dar. Der Insolvenzverwalter hat es also in der Hand, durch frühzeitige entsprechende Erklärung die Entstehung weiterer Masseverbindlichkeiten zu verhindern. Anderenfalls droht unter Umständen eine persönliche Haftung des Insolvenzverwalters nach § 61 InsO.

Der Insolvenzverwalter übernimmt das bestehende Mietverhältnis mit Insolvenzeröffnung gemäß den Vorschriften der §§ 80, 81 InsO als (vgl. § 108 Abs. 1 InsO) Dauerschuldverhältnis.
Insolvenzspezifische Besonderheit ist, dass die Insolvenzmasse durch ein Sonderrecht des Insolvenzverwalters zur Beendigung des Mietverhältnisses (für die Insolvenzmasse) durch Erklärungen nach § 109 Abs. 1 InsO von (zukünftigen) Masseverbindlichkeiten frei gehalten werden kann.
Der Vermieter kann sowohl mit Insolvenzforderungen als auch Masseverbindlichkeiten nach seiner Wahl aufrechnen. Ein Aufrechnungsverbot besteht in diesem Zusammenhang nicht.