Umschuldung des Immobilienkredits

Was genau ist eigentlich eine Umschuldung?

Nähert sich das Ende der Zinsbindung eines Immobilienkredits, bietet das finanzierende Geldinstitut dem Darlehensnehmer ein sogenanntes Prolongationsdarlehen an. Nicht immer ist dieses neue Angebot das Günstigste, das auf dem Markt zu finden ist. Die Bank rechnet häufig mit der Bequemlichkeit des Bauherrn bei der Anschlussfinanzierung und versucht, ein für das Geldinstitut besseres Angebot durchzusetzen, bei dem mehr Geld verdient wird. Vergleicht der Bauherr jedoch die Darlehenszinsen und Konditionen anderer Banken und entschließt sich, die Anschlussfinanzierung bei einem fremden Institut durchzuführen, nennt man diesen Vorgang Umschuldung.

Wie sollte man als Darlehensnehmer vorgehen?

Steht die Anschlussfinanzierung des Immobilienkredits an, sollte man sich auf jeden Fall mehrere Angebote einholen, um die Konditionen der einzelnen Geldinstitute zu vergleichen. Man sollte mindestens 6 Monate vor Ablauf der Zinsbindung des alten Kredits mit Vergleichen beginnen. Es muss dem Darlehensnehmer immer bewusst sein, dass auch minimale Zinsunterschiede hochgerechnet auf die Laufzeit des Kredits erhebliche Ersparnisse ausmachen. Erhält man z. B. für eine Anschlussfinanzierung in Höhe von 200.000 Euro einen um 0.25 Prozent günstigeren Zinssatz, kann man über 10 Jahre bis zu 5.000 Euro sparen.

Demgegenüber stehen nun die Kosten, die durch einen Wechsel der Bank entstehen. Diese Kosten sind jedoch nicht so hoch, wie allgemein angenommen wird. Auch hier lohnt es sich, genau hinzuschauen, bevor man unterschreibt. Der neue Kreditgeber verlangt natürlich eine Absicherung, dies geschieht meist durch die Eintragung einer Grundschuld, die notariell festgeschrieben wird. Auch werden Abschlussgebühren für das neue Immobiliendarlehen fällig. Diese Kosten rechnen sich jedoch in der Regel durch die Zinsersparnis, die man bei dem neuen Hypothekenkredit realisiert. Im Internet findet man bei unterschiedlichen Portalen Darlehensrechner, die als Orientierung sehr nützlich sein können.

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Lohnt es sich, ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der Zinsbindung zu kündigen und umzuschulden?

Bei einem Darlehen mit relativ hohem Zinssatz kann es sich unter Umständen lohnen, dieses zu kündigen und umzuschulden. In der Regel wird jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu zahlen sein. Aber auch hier kann man durchrechnen, wie hoch diese Entschädigung ist und wie viel man bei der neuen Finanzierung spart. Vorfälligkeitszinsen müssen nicht gezahlt werden, wenn eine Zinsbindung von über 10 Jahren vereinbart wurde. Für diesen Fall hat der Gesetzgeber ein entsprechendes Gesetz erlassen: Dem Schuldner steht ein außerordentliches Kündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten zu (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Erwähnenswert sind in diesem Zusammenhang auch die sogenannten Forward-Darlehen. Diese Darlehen können zu den gerade aktuellen Bedingungen abgeschlossen werden, sie werden aber erst nach Ablauf der Zinsbindung des bisherigen Kredits ausgezahlt. So kann man sich einen niedrigen Zinssatz sichern, ohne die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Forward-Darlehen werden über einen Grundbucheintrag sichergestellt.
Quelle: www.kredit-vergleich24.com