Die Zwangsversteigerung in Spanien

Das Immobilienrecht in Spanien und die Fallstricke bei und in einer Zwangsversteigerung.

Bei der subasta judicial (Zwangsversteigerung) einer Immobilie kann jedermann teilnehmen und die Immobilie erwerben. Hier sind aber verschiedene Fallstricke zu beachten und man sollte dies nie ohnen einen Immobilienfachmann tun.

Der Ablauf der Zwangsversteigerung in Spanien gestaltet sich wie folgt

-Das Versteigerungsgericht fordet beim Grundbuchamt das Lastenverzeichnis der Immobilie an und beim Noch Immobilieneigentümer die notarielle Kaufurkunde. Anschliessend findet eine Bewertung der Immobilie statt.
-Der Zwangsversteigerungstermin muss mindestens 20 Werktage vor dem Termin aushängen.
-Mieter und sonstige Bewohner der Immobilie werden vom Gericht aufgefordert den Mietvertrag und damit das Besitzrecht vorzulegen.
-Bieter müssen sich bei der subasta judicial ausweisen und die AGBs akzeptieren.
-Es müssen 30% des Immobilienwertes hinterlegt werden.
-In Spanien wird, anders als in Deutschland, nur ein Zwangsversteigerungstermin durchgeführt.

-Gebote über 70% des Immobilienwertes führen zum Zuschlag.
-Gebote unter 70 % des Immobilienwertes werden angenommen, können aber innerhalb von 10 Tagen (Werktagen) durch ein höheres Gebot überboten werden. Es muss aber mindestens die Vollstreckungsschuld gedeckt sein.
-Der Vollstreckungsgläubiger kann dann nach Ablauf der 10 Tagesfrist zu 70 % des Versteigerungswertes oder zumindest in Höhe der Vollstreckungsschuld das Versteigerungsobjekt erwerben, soweit die Schuld über dem höchsten abgegebenen Gebot liegt.
-Wenn der Vollstreckungsgläubiger die Immobilie nicht möchte, wird demjenigen der Zuschlag erteilt, der mindestens die Vollstreckungsschuld incl. Vollstreckungskosten und Zinsen zahlt.
-Der Richter bestätigt den Zuschlag und die Mitbieter ohne Zuschlag erhalten ihren Hinterlegungsbetrag zurück. Bei Vermietung der Immobilie müssen weitere Anträge gestellt und das Vollstreckungsgericht muss die Räumung der Immobilie verfügen.
-Das Schutzbedürfnis des Mieters ist in Spanien aber auch gegeben. Wenn die Mietdauer noch keine fünf Jahre erreicht hat, denn dann muss erst diese Fünf-Jahres-Frist abgewartet werden.

Tips

Bei der subasta judicial

-Der Vollstreckungsschuldner kann in Spanien bis zum Zuschlag das Zwangsversteigerungsverfahren beenden. Es braucht nur die Vollstreckungsschuld mit kosten und Zinsen zu zahlen.
-In Spanien gibt der Staat aber weder Garantien noch Gewährleistung und ein Rücktritt wegen Baumängel scheidet aus.

-Ein Kauf oder Ersteigerung ohne Immobilienfachmann ist deshalb nicht anzuraten.