Immobilien und die Doppelhaftung des Schuldners

Viele Schuldner sind sich nicht bewusst, dass eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld eine lebenslange persönliche Haftung sowie eine dingliche Haftung des Grundstücks bewirkt. Also eine Doppelhaftung.

Die Frage stellt sich nun, wie man eine Rettung vor Zwangsversteigerung einleiten kann. Zwangsversteigerung was tun?
Viele sogen. "Helfer" und "Schuldnerberatungsstellen" sind nun ratlos, denn mit dem oft angeratenen Insolvenzverfahren ist dem Schuldner nicht geholfen. Zuerst muss die Immobilie gerettet werden; und die kann nur eine Firma in Deutschland.

Es ist zu beachten, dass die persönliche Haftung des Schuldners durch das Insolvenzverfahren erlischt, aber die dingliche Haftung des Grundstücks weiter bestehen bleibt, denn der Grundschuldgläubiger hat sowohl eine persönliche als auch eine dingliche Forderung gegen den Schuldner.
Der Gläubiger einer Zwangssicherungshypothek hat jedoch nur eine persönliche Forderung gegen den Schuldner und diese persönliche Forderung kann im Insolvenzverfahren erlöschen. Hier sollte eine Beratung durch die Schuldnerakuthilfe unbedingt statt finden, damit man durch Beratungsfehler nicht noch mehr in eine Schuldenspirale gezogen wird.

Freigabe der Immobilie durch den Treuhänder

Durch die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens, verliert der Schuldner die Verfügungsbefugnis über seine Immobilie. Mit der Verfügungsgewalt über die Immobilie geht aber auch die Haftung für alle Lasten aus der Immobilie ab dem Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung auf den Insolvenzverwalter über.
Wenn aus der Immobilie keine Masse herauszuholen ist (freier gewinnbringender Verkauf, evl. Gewinn bei einer Zwangsversteigerung, Mieteinnehmen, usw.) was oft der Fall ist, wird der Treuhänder die Immmobilie wieder frei geben. Nach der Freigabe der Immobilie an den Schuldner während des laufenden Insolvenzverfahrens, ist der Schuldner mit den von der Immobilie verursachten Lasten konfrontiert (z.B. Wohngeld, Grundsteuer oder auch etwa anfallende Erschließungskosten der Gemeinde). Während des noch andauernden Insolvenzverfahrens ist er durch das allgemeine Vollstreckungsverbot des § 89 InsO davor geschützt, dass ihm wegen der Neuschulden Lohn oder Konto gepfändet wird. Nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens in der Wohlverhaltensperiode ist allerdings für Neuvermögen, welches der Schuldner gebildet hat, eine Pfändung für Neugläubiger möglich.

Einleitung der Zwangsversteigerung

Der dinglich berechtigte Gläubiger kann vor, während und nach dem Insolvenzverfahren und auch noch nach Ablauf der Wohlverhaltensperiode die Zwangsversteigerung und/oder Zwangsverwaltung der Immobilie einleiten.
Rein theoretisch könnte auch der Insolvenzverwalter gemäß § 65 InsO die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben. Da ihm aber in den meisten Faellen keine Masse zur Verfügung steht und ein Erlös für die Masse nicht zu erwarten ist, wird er dies nicht tun.

Da der Grundschuldgläubiger ein dingliches Absonderungsrecht an der Immobilie hat, wird seine persönliche Forderung beim Prüfungstermin lediglich für den Ausfall festgestellt.
Wenn die vom Insolvenzverwalter veröffentlichte Anzeige mit der Verteilungsmasse im Schlußtermin erscheint, hat der dinglich gesicherte Gläubiger noch 17 Tage Zeit, dem Insolvenzverwalter nachzuweisen, welchen Ausfall er voraussichtlich haben wird.

Führt er den Nachweis des Ausfalls nicht, wird gemäß § 190 InsO in Verbindung mit § 189 Abs. 1 InsO seine Forderung bei der Verteilung nicht mehr berücksichtigt.